전세사기, 남의 일이 아니다! 임차인이 꼭 알아야 할 생존 전략

 

1. 전세사기라는 문제

한국에서 전세사기는 불가능한 것이 아니다. 최근 뉴스나 유튜브를 통해 전세사기 피해사례가 화제가 되면서, 보존되지 못한 임차인들의 전세보존 문제가 가지장화되고 있다. 이 기획에서는 임차인이 보존될 수 있는 방법과 전세사기 예방 방법을 설명하려 한다.

 

https://www.moneys.co.kr/article/2025031016265979397

전세 피해 두 달 새 '3000건'… 범죄수익 몰수 등 법안 추진 - 머니S

 

https://www.newsis.com/view/NISX20250320_0003105988

'깡통전세·사기대출' 109억 챙긴 고위공직자 출신 70대 송치

https://www.starnewskorea.com/stview.php?no=2025031516241429880

애프터스쿨 레이나, 전세 사기범 공개 저격 "잘 살고 계세요?"[스타이슈] - 스타뉴스

https://www.newsis.com/view/NISX20250310_0003092947

'3억 전세사기 피해' 덱스 "지하 보일러실서 생활"

https://www.newspim.com/news/view/20250313001078

올 들어 2509명 전세사기 피해자 추가 인정

 

 

2. 전세사기의 주요 유형

현재 본사에서 많은 임차인이 보호되지 못하고 전세사기에 복대 못하는 경우가 많다. 주요 유형을 조명해보면 다음과 같다.

✅ 기본 유형

1. 깡통전세: 지도와 보존방에서 표준 정보보다 전세가 높은 경우
2. 이중계약 사기: 자유가 받은 것처럼 아니라 여러 명에게 받은 계약
3. 전세권 미등기: 임차인이 보호되지 못하는 공공용적 부조리

하면서, 경과가 중태해 시장의 가격 경향에 반영되는 경우가 많다.

 

3. 전세사기 예방을 위한 첫 번째 목록

전세사기 대비를 위한 검증 과정은 목록으로 정리할 수 있다.

✅ 계약전 확인 필요

• 등급부분 확인: 구입 후 임차인에게 추가 보존 및 정보 필요
• 시장 가격 보유: 공신 계약의 선택사항 확인
• 관련 결제: 인증서와 상세적인 보정 가능

문제는 보호운용과 방법의 건축에 따르면 타겟할 수 없는 데에서 방지 가능한 경우가 반드시 상인의 보호를 확보할 수 있다.

 

4. 전세사기를 당했을 때 임차인이 할 수 있는 대응 방법

만약 전세사기를 당했다면, 다음과 같은 방법으로 대응할 수 있습니다.

✅ 1. 전세보증보험이 있다면 즉시 청구

• 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에 가입된 경우, 빠르게 보험금을 청구할 수 있습니다.

✅ 2. 임차권등기명령 신청

• 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면, 법원에 '임차권등기명령'을 신청하세요. 이는 새로운 거주지에서도 대항력을 유지할 수 있도록 돕습니다.

임차권등기명령 신청 절차

1️⃣ 신청 조건 확인

✔️ 전세 계약이 종료되었으나 보증금을 돌려받지 못한 경우
✔️ 전출(이사)을 해야 하는 상황
✔️ 임대인(집주인)이 보증금 반환을 거부하거나 지연하는 경우

 

2️⃣ 필요한 서류 준비

📌 기본 서류
✔️ 임차권등기명령 신청서 (법원 홈페이지에서 다운로드 가능)
✔️ 전세계약서 원본 또는 사본
✔️ 확정일자가 찍힌 계약서 (동사무소에서 확정일자 받은 서류)
✔️ 전입세대 열람 내역서 (전입신고 확인용)
✔️ 등기부등본 (임차 주택의 근저당 확인)
✔️ 보증금 반환 요청 내용증명 (임대인에게 보낸 보증금 반환 요구 기록)

 

3️⃣ 법원에 신청 접수

✔️ 임차주택이 위치한 지역의 지방법원에 방문 또는 우편으로 신청
✔️ 접수비(약 1~2만 원) 납부
✔️ 접수 후 법원의 심사를 거쳐 임차권 등기 완료

 

4️⃣ 등기 완료 후 해야 할 일

✅ 등기부등본 확인 → 본인의 임차권 등기가 정상적으로 올라갔는지 확인
✅ 새로운 집으로 전출 → 등기가 완료된 후에는 전출해도 대항력 유지
✅ 전세금 반환 청구 진행 → 전세금 반환 소송 또는 강제집행 준비

 

📌 임차권등기명령 신청 시 주의할 점!

⚠️ 전출 전에 신청해야 함!
⚠️ 전세보증보험 가입자라면 먼저 보증금 반환 청구 가능
⚠️ 등기 완료 후에도 전세금 반환 소송을 진행해야 받을 확률 높아짐

 

임차권등기명령은 전세보증금을 보호하는 중요한 절차로, 이사를 가야 하지만 보증금을 돌려받지 못한 경우 반드시 신청해야 합니다! 🚨

📌 더 자세한 정보 및 신청 서류는 대한민국 법원 전자민원센터에서 확인하세요!

 

✅ 3. 전세금 반환소송 진행

• 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 민사소송을 통해 법적으로 반환을 요구할 수 있습니다.

전세금 반환소송 진행 절차

1️⃣ 사전 준비 (소송 전 해야 할 일)

✔️ 임대인(집주인)에게 내용증명 발송

• 보증금 반환 요청을 공식적으로 요구
• 한국우편사업진흥원, 네이버 전자문서 등을 통해 발송 가능
• 내용증명에 ‘반환 기한’, ‘계좌 정보’, ‘연락처’ 명시
• 집주인이 대응하지 않으면 소송으로 진행

✔️ 전세보증보험 가입 여부 확인

• HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증보험에 가입했다면 보험 청구 먼저 가능

✔️ 임차권등기명령 신청 (필요 시)

• 보증금 미반환 상태에서 이사해야 한다면 신청 필수
• 소송 중에도 대항력 유지 가능

2️⃣ 소송 접수 (법원에 소장 제출)

✅ 관할 법원:

• 전세 계약한 부동산이 위치한 지방법원(소액이면 간이소송 가능)

✅ 필요 서류:

• 전세계약서 사본
• 확정일자가 찍힌 계약서
• 전입세대 열람 내역서
• 임대인의 등기부등본
• 내용증명 발송 기록
• 보증금 반환 요청 이력 (문자, 녹음 파일 등 가능하면 첨부)

✅ 소송 비용:

• 소장 접수 비용(대략 전세금의 0.5% 내외)
• 인지대 & 송달료(약 3~5만 원)

✅ 소송 진행 기간:

• 보통 6개월~1년 소요(집주인의 대응 여부에 따라 달라짐)

3️⃣ 법원 판결 및 강제집행

✔️ 소송에서 승소하면 판결문 발급
✔️ 임대인이 보증금 반환을 거부하면 강제집행 진행

• 임대인의 부동산 경매 신청(강제집행 절차)
• 부동산 외에 예금·월세보증금 등에 압류 가능

✔️ 임대인이 항소할 가능성 고려

• 패소한 임대인이 항소할 수도 있음
• 하지만 강제집행 신청 가능하므로 법적 대응 유지

전세금 반환소송 시 임차인이 유의해야 할 점

✅ 소송 전 해결 가능 여부 검토

• 내용증명을 보낸 후 임대인이 반환 의사를 밝히면 소송 없이 해결 가능

✅ 전세보증보험이 있다면 보험금 청구가 우선

• 보험금 청구가 가능하다면, 보증기관이 대신 소송을 진행해 줌

✅ 전세보증금 반환 소송 중에도 계약 해지 및 이사 가능

• 임차권등기명령을 신청하면 대항력을 유지한 상태로 이사 가능

✅ 집주인의 재산(부동산 등) 확인 필수

• 집주인에게 변제 능력이 없는 경우 소송을 이겨도 돈을 못 받을 수 있음
• 등기부등본 확인 후, 근저당이 많이 설정된 경우 승소해도 반환이 어려울 수 있음

✅ 변호사 선임 여부 검토

• 소액(2,000만 원 이하)인 경우 소액사건심판으로 진행 가능 → 변호사 없이도 가능
• 전세금이 큰 금액(5,000만 원 이상)이라면 변호사 상담 권장

✅ 소송 후 강제집행까지 생각해야 함

• 법원 판결이 나도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 강제집행 진행 필요
• 이 경우 법원에 부동산 경매 절차 진행 신청

📌 결론 & 추천 행동 요약

✔️ 소송 전 해결 가능성 먼저 확인 (내용증명 → 협상 가능 여부 검토)
✔️ 보증보험 가입자라면 보험 청구가 먼저
✔️ 임차권등기명령 신청 후 소송 진행 가능
✔️ 소송 중에도 강제집행 가능하다는 점 숙지
✔️ 집주인의 재산 상태(부동산·계좌 등) 미리 확인

📌 법적 절차가 어렵다면, 법률구조공단(☎️ 132)에서 무료 상담을 받아보세요!

 

✅ 4. 지자체 및 정부 지원 프로그램 활용

• 전세사기 피해자를 위한 공공 지원 정책을 확인하고, 법률 상담 및 긴급 주거 지원 등의 혜택을 활용하세요.

✅ 5. 형사 고소 검토

• 악의적인 전세사기(고의적 보증금 미반환 등)라면, 사기죄로 고소할 수 있습니다.

 

5. 결과 & 개인적인 생각

임차인의 권보는 시장 업계의 해외적 건설이 필요한 경우가 많다. 전세사기 보호를 위해 국가 보호 지역 및 무렵의 방법을 사용해 보호되는 경우가 많이 나오는 현재에서, 과거에서 반복되는 문제에 대해서 더 결정적인 단계적 선택이 필요하다.

임차인이 한번 전세사기에 복대할 수 있도록, 반복 문제를 해결할 수 있는 파동이 필요하다. 저는 과거의 현재를 보며 과거에서 나온 문제를 해결하는 방식에 관심을 가지고 시장에서의 해결 방법을 만들도록 하는 것이 중요하다.